Kompetenz durch Spezialisierung

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts

Zusammenfassung der wesentlichen Änderungen:

1. Kaufrecht

Der Einbau von nicht erkennbar fehlerhaften Produkten stellt bislang ein großes Haftungsrisiko für Bauunternehmer dar. Wenn diese Produkte vom Bauunternehmer, wie üblich, zunächst erworben und dann in das Bauwerk eingebaut werden, haftet der Bauunternehmer auch für nicht erkennbare Produktfehler gegenüber seinem Auftraggeber, ohne dass es auf ein eigenes Verschulden ankommt. Den Aufwand für den Aus-und Wiedereinbau, der häufig die Kosten des verbauten Materials um ein Vielfaches übersteigt, können die Bauunternehmer nach bislang geltender Rechtslage nur dann von ihrem Verkäufer erhalten, wenn diesen ein Verschulden trifft. Das ist aber mangels Erkennbarkeit regelmäßig nicht der Fall, sodass die Unternehmer auf diesen Kosten häufig sitzen blieben.

Der Gesetzgeber hat nunmehr klargestellt, dass vom kaufrechtlichen Nacherfüllungsanspruch auch diese Aus-und Wiedereinbaukosten umfasst sind (§ 439 Abs. 3 BGB-neu). Flankiert wird diese Regelung durch Änderungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die abweichende Regelungen im AGB für unwirksam erklären (§ 309 Nummer 8b) cc) BGB-neu).

Wegen dem in der Praxis unterschiedlichen Verjährungsbeginn der Mangelansprüche der Bauherren und dem kaufrechtlichen Mangelanspruch des Unternehmers gegen den Verkäufer bzw. dessen Rückgriffsanspruch gegen seinen Lieferanten bleiben in gewissem Umfang Haftungslücken bestehen.

2. Werkvertragsrecht allgemein

Allgemein für alle Werkverträge ist nunmehr eine Erleichterung der fiktiven Abnahme eines fertig gestellten Werkes vorgesehen, sofern der Besteller einem Abnahmeverlangen des Unternehmers binnen einer gesetzten Frist nicht unter Angabe von Mängeln widerspricht (§ 640 Abs. 2 BGB-neu).

Zusätzlich ist eine Kündigung aus wichtigem Grund normiert worden (§ 648a BGB-neu).

In § 632a BGB-neu werden die Abschlagszahlungen neu geregelt.

3. Bauvertrag

Der Bauvertrag erhält wichtige Änderungen, die allerdings teilweise bereits aus der VOB/B bekannt waren.
Der Besteller erhält in § 650b BGB-neu ein einseitiges Anordnungsrechts für Leistungsänderungen. Geregelt wird dort auch, wann der Unternehmer diese Leistung verweigern kann. Im Gegenzug erhält der Unternehmer einen Anspruch auf Vergütung der angeordneten Mehr- oder Minderleistung auf der Basis der tatsächlichen Kosten zuzüglich von Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn (§ 650c BGB-neu).

Grundsätzlich neu ist die Regelung der Durchsetzbarkeit von Streitigkeiten über eine Bauanordnung des Bestellers sowie den damit korrespondierenden Mehrvergütungsanspruch des Unternehmers durch einstweilige Verfügung wegen Dringlichkeit (§ 650d BGB-neu)

Bauverträge müssen zukünftig schriftlich gekündigt werden (§ 650g BGB-neu)

4. Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherschutz im Zusammenhang mit Bauverträgen soll durch folgende Regelungen verstärkt werden:

Baubeschreibungspflicht des Unternehmers mit konkreten Mindestinhalten, sofern nicht die wesentlichen Planvorgaben vom Besteller kommen (§ 650j BGB-neu)

Vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibungen werden Vertragsbestandteil, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist (§ 650k BGB-neu).

Zukünftig müssen die Parteien verbindliche Vereinbarungen über die Bauzeit treffen (§ 650k Abs. 3 BGB-neu).

Der Besteller erhält erleichterte Möglichkeiten, sich durch Widerruf oder Sonderkündigung vom Bauvertrag zu lösen (§ 650l BGB-neu).

Für Abschlagszahlungen wird eine Obergrenze von 90 % und die Absicherung des Verbrauchers bei der 1. Abschlagszahlung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung gefordert (§ 650m Abs. 1 BGB-neu).

5. Architektenvertrag und Ingenieurvertrag

In einer sogenannten Zielfindungsphase soll vom Unternehmer (d.h. der Planer) zunächst nur eine Planungsgrundlage mit Kostenschätzung zur Ermittlung des Planungsziels zu erstellen und vorzulegen seien (§ 650u BGB-neu).

Danach soll dem Besteller, sofern ausreichend belehrt, ein zeitlich befristetes Sonderkündigungsrecht zustehen (§ 650r BGB-neu).

Zukünftig soll der Planer einen Anspruch auf Teilabnahme seiner Leistung haben (§ 650s BGB-neu).

Eine Inanspruchnahme des Planers im Falle gesamtschuldnerischer Haftung für Mängel an einem Bauwerk soll erst nach einem erfolglos gebliebenen Nacherfüllungsverlangen des Bestellers gegenüber dem bauausführenden Unternehmen zulässig sein (§ 650t BGB-neu).

6. Bauträgervertrag

Der bislang in § 632a Abs. 2 BGB teilweise geregelte Bauträgervertrag soll mit den §§ 650u und § 650v BGB-neu zwei eigene Paragrafen erhalten, die für die Eigentumsübertragung die Regelungen des Kaufrechts für anwendbar erklären. Der die Bauleistungen betreffende Anteil wird über eine Heranziehung der Regelungen des Verbraucherbau- oder des gewerblichen Bauvertrages geregelt. Ausgeschlossen werden jedoch die neuen Regelungen über das Kündigungsrecht und das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 648, § 648 a BGB-neu) sowie die Regelungen zur einseitigen Anordnung durch den Besteller (§ 650b bis § 650e BGB-neu). Ebenso wird die neue Regelung zu den vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibungen (§ 650 k Abs. 1 BGB-neu), nicht anwendbar sein.

7. Gerichtsbarkeit

Von nicht zu unterschätzende Bedeutung ist, dass die Landgerichte zukünftig verpflichtet sind, Spezialkammern für Streitigkeiten aus Bau-und Architektenverträgen sowie aus Ingenieurverträgen, soweit sie im Zusammenhang mit Bauleistungen stehen, zu bilden (§ 72a des Gerichtsverfassungsgesetzes (neu)).

8. Vollständige Fassung des Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts

Die konsolidierte Fassung des Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung ist hier abrufbar.